成本領(lǐng)先型房企的“基因”優(yōu)勢

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，市場競爭日趨激烈，國家相繼出臺了一系列加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的法規(guī)和政策，房地產(chǎn)正在告別暴利時代，利潤回歸社會正常水平，行業(yè)間的競爭逐步規(guī)范化。

一個項(xiàng)目的開發(fā)成本大體可分為六大部分：土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本、管理成本、財務(wù)成本。從成本的投資來看，土地成本占總成本的30-35%；前期費(fèi)用占總成本的2-3%；工程成本占總成本的50-55%；營銷成本占總成本的2-6%；管理成本占總成本的2-3%；財務(wù)成本占總成本的6-8%。因此，工程成本是在項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。

中海、恒大、珠江等企業(yè)在成本控制方面都處于全國領(lǐng)先地位，有著成熟的成本管理經(jīng)驗(yàn)，對工程成本控制是非常嚴(yán)格的。那么，是什么保證了企業(yè)能有效地控制房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本，降低開發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤和盈利最大化？

設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制

眾所周知，設(shè)計結(jié)果決定了工程造價的85%甚至以上，因此設(shè)計管理（雖然整個設(shè)計費(fèi)用僅占總成本的2%）是工程成本管理的重中之重。

成本領(lǐng)先型公司在設(shè)計階段如何控制工程成本？

一、把造價管理工作前置到?jīng)Q策和設(shè)計兩個階段，在前期做好項(xiàng)目定義（即明確項(xiàng)目開發(fā)或建設(shè)的任務(wù)、意義和成本目標(biāo)），合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)計等的評估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評價，盡可能為設(shè)計提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議，避免“三超”的現(xiàn)象出現(xiàn)；

二、造價限額、材料用量限額。在確定項(xiàng)目功能、裝修等，完成成本造價后，成本部聯(lián)合設(shè)計共同研討，推出標(biāo)準(zhǔn)測算模板，主要包括面積指標(biāo)、造價指標(biāo)、主要材料用量分析、主材菜單，最后得出造價限額指標(biāo)、材料用量限額指標(biāo)。同時注重進(jìn)行設(shè)計成果性價比分析，著重抓好事前的設(shè)計修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi)；

三、充分進(jìn)行建材市場調(diào)研，了解有關(guān)新工藝、新材料、積累廣泛的市場信息，廠家單位，以充分協(xié)助設(shè)計部門進(jìn)行設(shè)計、選樣、封樣，并盡可能實(shí)現(xiàn)有關(guān)材料的替代、有關(guān)施工方案的替代，降低工程成本。

招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制

招投標(biāo)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)成本控制非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。在招投標(biāo)過程中：

一、通過招標(biāo)信息廣而告之，事先了解好材料和施工市場，對投標(biāo)單位的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審核，嚴(yán)把資格審查關(guān)。為維護(hù)投資者的最大利益，對申請投標(biāo)單位的實(shí)力、業(yè)績、信譽(yù)、管理水平等進(jìn)行審查和考察，保證“優(yōu)中選優(yōu)”；

二、在工程分包和材料采購過程中，分包工程均編制標(biāo)底，作為報價評議的重要依據(jù)。同時，加強(qiáng)分包商管理工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實(shí)現(xiàn)充分的市場競爭，最終實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)；

三、堅持合理低價的原則，采用合理的低價中標(biāo)形式，即在保證工期和質(zhì)量的前提下，確定合理的中標(biāo)者，而不能僅以低價作為確定中標(biāo)者的唯一標(biāo)準(zhǔn)，避免產(chǎn)生低價惡意競爭和低價中標(biāo)，導(dǎo)致降低工程質(zhì)量、延長施工工期；

四、建設(shè)工程的施工合同是施工階段造價控制的依據(jù)。工程實(shí)施階段造價控制的主線條貫穿于該階段的始末。施工合同中明確工期、質(zhì)量、造價三個方面的內(nèi)容，并界定開竣工日期；落實(shí)參加驗(yàn)收的單位、人員，采用的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、程序及產(chǎn)生質(zhì)量爭議的處理；對價款調(diào)整的范圍、程序、計算依據(jù)和設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、材料價格的簽發(fā)確認(rèn)；對工程進(jìn)度款和竣工結(jié)算所需文件、程序和效力等，作出明確具體的規(guī)定，避免推諉扯皮現(xiàn)象的發(fā)生。

項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)過程中的成本控制是整個項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)，很多項(xiàng)目對工程建設(shè)實(shí)施階段的成本控制重視不足，導(dǎo)致最后總成本的超支。

項(xiàng)目實(shí)施階段成本控制：

一、做好圖紙會審工作。發(fā)現(xiàn)施工圖紙存在的問題并在施工前加以解決控制工程簽證，減少簽證次數(shù)和費(fèi)用、減少返工修改費(fèi)用，避免簽證重復(fù)計費(fèi)；

二、控制設(shè)計變更，減少因設(shè)計院或設(shè)計人員水平差異、惡劣天氣等主客觀因素的影響，導(dǎo)致工期延誤，提高成本；

三、審查施工單位編制的施工組織設(shè)計和施工方案，對方案進(jìn)行優(yōu)化，節(jié)約成本的節(jié)點(diǎn)部位進(jìn)行改進(jìn)。同時造價管理人員要做到主動監(jiān)控，嚴(yán)格審核，計算出各項(xiàng)變更對投資的影響，避免投資失控；

四、做好協(xié)調(diào)和糾紛處理工作，協(xié)調(diào)各單位有序工作，協(xié)調(diào)好各工種的交叉作業(yè)，若協(xié)調(diào)不好不僅會影響工期，還會造成大量的浪費(fèi)，甚至?xí)�發(fā)生索賠。

從中海、恒大、珠江等先進(jìn)企業(yè)成本管理上可以看出，他們都是將造價工作前置，從設(shè)計和招標(biāo)階段預(yù)先做好工程造價管控，通過工程設(shè)計和招標(biāo)工作的緊密銜接，減少管理環(huán)節(jié)，預(yù)先控制、確認(rèn)和解決可能出現(xiàn)的索賠點(diǎn)，節(jié)約了工程造價，控制了成本。我們應(yīng)將這種好的工程造價管理的新思路，運(yùn)用到其他企業(yè)當(dāng)中，促進(jìn)工程造價管理和項(xiàng)目管理水平，必將推動我國建筑產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。