磨礪許許，珠貝熠熠——凱瑞國寶花園項目成本解決方案實例分析

　　編者按：自海天咨詢集團(tuán)推出海天密碼“112310”系列文字以來，受到了許多地產(chǎn)企業(yè)、咨詢企業(yè)的青睞與推重。其一個成本管理體系建立、12月動態(tài)成本管理機制、3大關(guān)鍵點技術(shù)及10%成本節(jié)約目標(biāo)經(jīng)實踐檢驗，確實是造價咨詢行業(yè)當(dāng)前發(fā)展的有力方向，也是廣大建設(shè)投資單位迫切需要所引導(dǎo)成型的。

　　位于九朝古城洛陽市的凱瑞集團(tuán)，是洛陽市乃至整個豫西地區(qū)規(guī)模最大、實力雄厚的大型地產(chǎn)企業(yè)，與海天咨詢集團(tuán)合作長達(dá)近十年之久。其旗下國寶花園項目是豫西地區(qū)著名的別墅群及高層建筑類別，以歐式風(fēng)格、設(shè)計精良、質(zhì)量過硬等特點獲得過多項大獎。其建設(shè)過程中海天咨詢集團(tuán)作為重要合作伙伴，采取了一系列咨詢方案，保證了項目良性建設(shè)及成本管理優(yōu)化。

　　　　根基篇

　　檢驗滄海明珠要經(jīng)歷怎樣的辛苦才能散發(fā)出瑩潤璀璨的熠熠光輝？

　　起初，它可能只是毫不起眼的一粒砂礫，誤入珠蚌深處；而后珠蚌吐納，歷久滋養(yǎng)，綿綿長久，才能成就一顆圓潤光潔的珍珠。

　　如果一個項目成立之初，比作一粒珍珠的話，那么項目在實現(xiàn)過程中所經(jīng)行的成本管控就如一枚珠貝。沒有珠貝的浸潤，哪來明珠的璀璨？

　　如果一個項目成立之初，就像一粒種子，那么項目在實現(xiàn)過程中所經(jīng)歷的成本管控就如同成長的一切養(yǎng)分。沒有給養(yǎng)哪來參天樹木？

　　根基，就是一切；成長，注定磨折。

　　凱瑞國寶花園項目正是豫西大地上一顆璀璨的明珠。而海天咨詢在該項目中提供的全程管控則是珠貝，是精益求精的態(tài)度、長遠(yuǎn)發(fā)展的眼光及為客戶需努力、負(fù)責(zé)的戰(zhàn)略意識和目標(biāo)。

　　如果把國寶花園項目的運作比作一顆大樹，而海天所提供的戰(zhàn)略意識和目標(biāo)是根基；成本管理體系是主干；階段性劃分及關(guān)鍵點技術(shù)是枝葉；效果就是花。

　　主干篇

　　國寶花園位于洛陽市洛南新區(qū)，東臨王城大道，西臨大學(xué)路，北臨開元大道，南接牡丹大道。國寶花園總占地近800畝，項目總規(guī)劃用地面積51.88公頃，居住區(qū)建設(shè)用地面積51.88公頃，其中住宅面積25.421公頃，共建用地5.707公頃，項目總建筑面積312785.5㎡，住宅建筑面積258082.24㎡。道路用地8.301公頃，綠化用地面積12.451公頃，綠化率高達(dá)50%以上，10萬㎡浩瀚湖域，6000米生態(tài)湖岸線，16座寧靜島嶼，集獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅為一體，構(gòu)成國內(nèi)稀有的世界級島嶼別墅尊崇社區(qū)。

　　因業(yè)態(tài)類型多樣，建設(shè)體量極大，國寶花園的項目分為各組團(tuán)進(jìn)行，建設(shè)期限較長。本文就國寶花園香泊灣、帕提歐、華府等幾個近五年來組團(tuán)的建設(shè)情況、咨詢方案進(jìn)行一些總結(jié)。

　　“一個成本體系”是海天密碼的第一要項，也是海天密碼實施的根本和主要手段，最基本的體現(xiàn)就是全過程工程造價管理。香泊灣等幾個組團(tuán)的建設(shè)采用的正是全過程工程造價管理。

　　枝葉篇

　　香泊灣等幾個項目，其全過程工程造價管理解決方案的實施可分為如下五個階段：

　　一、 設(shè)計階段

　　設(shè)計階段是海天密碼3個關(guān)鍵點技術(shù)中的第一個關(guān)鍵點。工程設(shè)計階段是建設(shè)項目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實施意圖的過程，是確定與控制工程造價的重點階段。在項目實際操作中，設(shè)計對整體工程造價的影響高達(dá)75%以上。設(shè)計方案是每個項目能否做到少投入、高產(chǎn)生、合理使用人、財、物，取得最優(yōu)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵。在設(shè)計階段進(jìn)行成本控制可以最大限度的減少事后變動帶來的成本增加。

　　本文就海天咨詢在這一階段中提供的關(guān)鍵服務(wù)點加以概述。

　　在方案設(shè)計階段，設(shè)計概算與實際建設(shè)成本存在差異是首當(dāng)其沖的問題。海天咨詢主要配合凱瑞集團(tuán)選擇最佳設(shè)計方案，確定工程總估算。（包括但不限于基礎(chǔ)形式、基坑支護(hù)方式、外立面、空調(diào)冷熱源、門窗等方案提供造價估算比較。）協(xié)助甲方編制、調(diào)整整體項目的投資測算，從成本控制角度對不同階段設(shè)計方案的建造成本進(jìn)行量化評估和分析，提出降低成本優(yōu)化建議。根據(jù)甲方提供的圖紙、文件等資料進(jìn)行針對不同設(shè)計方案、設(shè)計節(jié)點做法、不同材料設(shè)備選型的成本分析比較；對比甲方的成本控制目標(biāo)，提出設(shè)計優(yōu)化及綜合性成本建議，以使日后完成的施工圖設(shè)計符合甲方的造價控制指標(biāo)。

　　在初步設(shè)計階段，海天咨詢會根據(jù)凱瑞集團(tuán)確定的初步設(shè)計，確定單項工程造價。并根據(jù)甲方提供的進(jìn)度計劃編制資金流量表，對整個項目資金運作進(jìn)行反映。在第一次初步預(yù)算完成后，海天咨詢會提出對上述預(yù)算之造價減省方案，確定各部分的限額設(shè)計額度，同時向甲方進(jìn)一步提出設(shè)計階段的成本控制建議。

　　　當(dāng)項目設(shè)計施工圖紙出來以后，海天咨詢將組織成本管理人員編制施工圖預(yù)算，通過公司內(nèi)部施工圖預(yù)算與設(shè)計單位出具的施工圖預(yù)算對比，找出差異，分析原因，形成書面記錄，再次提出施工圖優(yōu)化建議。與設(shè)計人員溝通調(diào)整，并根據(jù)工程的特點，對指標(biāo)進(jìn)行分析。

　　在項目采購策略和合約規(guī)劃中，合約規(guī)劃是指將目標(biāo)成本按照“自上而下、逐級分解”的方式分解為合同大類，進(jìn)而指導(dǎo)從招投標(biāo)到最終工程結(jié)算整個過程的合同簽訂及變更的一種管控手段。“合約規(guī)劃”將成本控制任務(wù)具體轉(zhuǎn)化為對合同的嚴(yán)格管控，從而實現(xiàn)對“項目動態(tài)成本”的有效管控。其中，對于施工界面的劃分頗為重要，通過界面劃分，明確各自的工作內(nèi)容，防止過程中費用增加。（“合約規(guī)劃”內(nèi)容詳見本刊第五期海天密碼之“3”）

　　項目采購采用集中采購的策略，具體內(nèi)容參見海天密碼之“3”一文，此處不再贅述。

　　針對本工程海天咨詢就工程量計算規(guī)則和計價原則提出專業(yè)性的建議：

　　關(guān)于工程量計算規(guī)則，主要從土石方工程、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)工程、裝飾裝修工程，這三方面入手計量。除了與甲方的明文約定的計量方法外，其他均按照《河南省建設(shè)工程工程量清單綜合單價(2008)》及其補充文件的工程量計算規(guī)則進(jìn)行計算。

　　關(guān)于計價原則，主要根據(jù)《河南省建設(shè)工程工程量清單綜合單價(2008)》版要求，本定額子目中的所有材料品種都可以參照市場價格調(diào)整，結(jié)合本項目費率合同特點，建議對可調(diào)差的材料范圍明確約定。針對于本項目外裝飾屋頂鋼構(gòu)架、外墻干掛石材、玻璃幕墻、外立面金屬加石材線條等的復(fù)雜程度在詳細(xì)深化設(shè)計的基礎(chǔ)上，建議進(jìn)行清單招標(biāo)。

　　二、 招投標(biāo)與簽約階段

　　這一階段，包括了編制工程量清單、編制施工圖預(yù)算、配合總承包單位招標(biāo)、分包招標(biāo)和采購招標(biāo)、分包單位招標(biāo)，等行業(yè)共性的工作環(huán)節(jié)。

　　尤其在配合甲方招標(biāo)過程中，海天咨詢的工作不限于評標(biāo)、投標(biāo)澄清和質(zhì)疑等，對所有投標(biāo)文件，包括單價、總價、工程量以及招標(biāo)文件的響應(yīng)等方面進(jìn)行詳細(xì)審查及分析，并提出詳細(xì)的相關(guān)標(biāo)函分析報告：《標(biāo)函分析報告》是在詳細(xì)評審前由海天咨詢配合凱瑞集團(tuán)對投標(biāo)單位的投標(biāo)文件是否實質(zhì)響應(yīng)招標(biāo)文件，投標(biāo)報價是否有計算錯誤等進(jìn)行整理的分析報告。例如：海天咨詢會對所有投標(biāo)單位的工程量清單進(jìn)行匯總，詳細(xì)分析各綜合單價的合理性。在編寫標(biāo)函分析報告時，不僅僅從各投標(biāo)單位的商務(wù)條件（付款條件、投標(biāo)保證金、工期、質(zhì)量的保證，以及對招標(biāo)文件的響應(yīng)）進(jìn)行比較，還針對清單標(biāo)段和專業(yè)劃分進(jìn)行投標(biāo)價格的具體比較分析，將影響總價占比較大的主要材料單獨提取出來進(jìn)行價格對比，整理差異較大的分部分析，為業(yè)主提供經(jīng)詳細(xì)對比后的投標(biāo)單位排名建議。在此基礎(chǔ)上，對有效投標(biāo)文件進(jìn)行詳細(xì)評審，由業(yè)主進(jìn)行最終的投標(biāo)單位投選。

　　三、 施工階段咨詢

　　施工階段的咨詢工作，包括承包商合同管理、設(shè)計變更及簽證現(xiàn)場管理、成本月報與成本動態(tài)管理、支付管理以及索賠管理。

　　在承包商合同管理工作中，海天咨詢負(fù)責(zé)甲方與承包商之間的合同管理，按甲方的要求對甲方與承包商之間合同條款的條文規(guī)定進(jìn)行解釋；在施工過程中合理地預(yù)見承包商可能出現(xiàn)的潛在違約風(fēng)險，按照甲方要求提供反映各工程合同已完部分實際支出，及對未完部分提供相關(guān)的分析及建議。

　　承包商合同管理

　　海天咨詢負(fù)責(zé)甲方與承包商之間的合同管理，按甲方的要求對甲方與承包商之間合同條款的條文規(guī)定進(jìn)行解釋；在施工過程中合理地預(yù)見承包商可能出現(xiàn)的潛在違約風(fēng)險，按照甲方要求提供反映各工程合同已完部分實際支出及未完部分提供相關(guān)的分析及建議。

　　成本月報及成本動態(tài)管理

　　海天咨詢每月為甲方提供階段性造價控制的動態(tài)分析報告（包含在建項目當(dāng)月的成本狀態(tài)、當(dāng)月成本變化原因及事件、當(dāng)月項目進(jìn)展情況、當(dāng)月招標(biāo)及合同簽訂情況、當(dāng)月變更簽證情況、當(dāng)月認(rèn)質(zhì)認(rèn)價情況、當(dāng)月預(yù)估造價情況、以及動態(tài)成本信息匯總表、并對成本控制綜合情況作出評價，并結(jié)合階段控制目標(biāo)進(jìn)行投資偏差分析和提出糾偏建議。）

　　設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理

　�。�1）對擬采取的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證方案（不論由甲方、設(shè)計方、承包商或其他方提出的建議）進(jìn)行造價分析和判斷，并在此基礎(chǔ)上向甲方給出專業(yè)性的建議；評估設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的經(jīng)濟性和合理性，以供甲方?jīng)Q策參考；

　�。�2）對于決定采用的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證，負(fù)責(zé)對設(shè)計變更方、現(xiàn)場簽證方出具的設(shè)計變更文件及現(xiàn)場簽證文件進(jìn)行預(yù)先審查，如存在任何問題及時和對方溝通；

　�。�3）現(xiàn)場計量并附完整的計量資料，審核施工方報送的變更或洽商，并給出書面審核意見；

　�。�4）按照合同分類歸檔所有設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等；

　　（5）以合同為依據(jù)，一般設(shè)計變更在每月內(nèi)完成對設(shè)計變更的計價，并解決設(shè)計變更對工程造價的影響以及相關(guān)合同價款的調(diào)整；

　　（6）跟蹤設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的執(zhí)行情況。

　　支付管理

　　每月為進(jìn)展中的工程進(jìn)行評估，并向甲方提交《進(jìn)度款審核表》，作中期付款之用。

　　索賠管理

　　海天咨詢以合同為依據(jù)，充分發(fā)揮咨詢方作為專業(yè)顧問的技術(shù)優(yōu)勢和經(jīng)驗優(yōu)勢，實施包括對總包、指定分包和指定供應(yīng)商的索賠或反索賠，最大程度地保護(hù)甲方的利益不受傷害，從根源上保護(hù)甲方的利益。

　　四、 竣工結(jié)算階段

　　竣工結(jié)算階段，包括了具體的服務(wù)流程，以及造價數(shù)據(jù)庫的整理和后評價等工作。

　　竣工結(jié)算階段，海天咨詢提供的服務(wù)流程如下。

　　造價數(shù)據(jù)庫的整理。包括整理人工、材料、機械各要素消耗指標(biāo)、費用指標(biāo)、價格水平；設(shè)備、材料、成品、半成品的產(chǎn)地、供應(yīng)商名錄、規(guī)格等。按照甲方的要求，總結(jié)分析各個項目的《指標(biāo)分析報告》，包含編制依據(jù)、工程概況、單項工程經(jīng)濟指標(biāo)、分部分項工程經(jīng)濟指標(biāo)、每平米人工和材料消耗量、材料價格等項目和數(shù)據(jù)。

　　后評價工作，包括查找失誤與不足，對初步設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、竣工結(jié)算三算對比，從設(shè)計、預(yù)算編制（工程量清單）、招投標(biāo)、合同管理、過程簽證變更管理、甲方審定的施工方案措施、材料設(shè)備采購方面，分析建安工程費用變動的關(guān)鍵影響因素，為甲方提交項目過程執(zhí)行中分析總結(jié)報告，為甲方未來實施類似項目的實施積累經(jīng)驗性、指導(dǎo)性資料。

　　五、 竣工備案后階段

　　這一階段是收尾階段，主要是配合甲方的資料整理和整改修正工作，本文從略。

　　花果篇

　　通過對凱瑞國寶花園項目的分析發(fā)現(xiàn)，我們不難看出全程控建設(shè)成本管理體系貫穿整個項目，并為項目實施提供各種數(shù)據(jù)，為凱瑞集團(tuán)在項目實施的不同階段提供諸多如下好處：

 
　　總結(jié)篇

　　綜上所述，通過海天咨詢提供的全程控建設(shè)成本管理體系服務(wù)，實現(xiàn)了以下目標(biāo)：

　　1、實現(xiàn)成本控制目標(biāo)，降低項目實際開發(fā)成本，最終將結(jié)算成本控制在目標(biāo)范圍內(nèi)。

　　2、通過動態(tài)成本月報的編制與上報，便于凱瑞集團(tuán)決策層領(lǐng)導(dǎo)及時掌握項目成本動態(tài)。

　　3、幫助凱瑞建立成本管理體系，實現(xiàn)多項目成本管理的規(guī)范性和系統(tǒng)性管理，提升成本管控水平。這是融合了項目成本管理和企業(yè)成本管理的雙向服務(wù)。