二線城市項(xiàng)目成本控制5階段

　　一線城市日益昂貴的土地價(jià)格，使得資金薄弱者無法涉足期間。因此資金有壓力的開發(fā)商，或資金約束比較大的開發(fā)商，都會(huì)更關(guān)注二線城市。大型房地產(chǎn)商也可通過二線城市擴(kuò)張規(guī)模，擴(kuò)大影響。那么在二線城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)如何進(jìn)行成本控制？主要有以下5個(gè)主要階段：

　　一、投資決策階段

　　投資決策階段是項(xiàng)目開發(fā)中最為關(guān)鍵的階段，此階段所做的項(xiàng)目策劃書、投資估算是否正確，將直接影響整個(gè)項(xiàng)目的成敗，在二線城市，此階段的成本管理應(yīng)著重做以下幾方面：

　　1.成本控制人員應(yīng)參與投資決策階段的具體工作

　　項(xiàng)目的可行性研究以及產(chǎn)品的開發(fā)策劃是一個(gè)系統(tǒng)的、專業(yè)性的協(xié)調(diào)工作，房地產(chǎn)企業(yè)工作人員應(yīng)是具有良好執(zhí)業(yè)品格而且經(jīng)驗(yàn)豐富的、專業(yè)精通的優(yōu)秀人才組合：

　　a、建筑師；b、造價(jià)工程師；c、營銷人員或?qū)�業(yè)策劃公司；d、工程技術(shù)人員；e、經(jīng)營管理人員（或項(xiàng)目經(jīng)理）。

　　在投資決策階段，上述人員應(yīng)完成從市場調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位、風(fēng)險(xiǎn)分析到投資估算的全過程工作，其中成本控制人員主要應(yīng)對(duì)城市的市場狀況和經(jīng)濟(jì)形勢、建筑安裝工程造價(jià)狀況、政府費(fèi)稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。

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　　2.編制投資估算、進(jìn)行項(xiàng)目成本分析

　　(1)土地開發(fā)成本分析

　　土地成本支出約占項(xiàng)目總支出的20-30％，因此對(duì)土地的確定應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間，其成本的確定應(yīng)包含：

　　①土地出讓金

　　土地出讓金可參考政府近期類似地塊的出讓金，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算。土地出讓金受政府控制因素較多，尤其在二線城市辦理出讓手續(xù)還不是很規(guī)范的情況下，土地價(jià)格既有機(jī)遇也存在風(fēng)險(xiǎn)。因此，開發(fā)商必須因勢利導(dǎo)，有力把握，不給后期項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作留下隱患。

　�、谕恋卣饔觅M(fèi)、城市配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

　　土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)均有具體規(guī)定。開發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時(shí)應(yīng)充分利用政策優(yōu)勢，并針對(duì)性地對(duì)項(xiàng)目所涉及的各項(xiàng)市政大配套進(jìn)行實(shí)際調(diào)研，對(duì)管線的增容、道路的拓寬、公建的配套應(yīng)作充分估計(jì)，避免市政大配套項(xiàng)目不能滿足項(xiàng)目要求。

　　拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)一般采用貨幣補(bǔ)償。拆遷工作可以由政府完成也可委托專業(yè)拆遷公司，但應(yīng)注意其必須滿足項(xiàng)目開發(fā)用地的時(shí)間要求，其費(fèi)用可參照近期類似項(xiàng)目。

　　(2)前期工程費(fèi)用估算

　　前期開發(fā)費(fèi)一般占項(xiàng)目總支出的3％左右，但因各地實(shí)際收費(fèi)差異也有很大差別。

　　“三通一平”和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際估算，并結(jié)合實(shí)際狀況充分發(fā)揮臨時(shí)設(shè)施對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的相對(duì)永久性，從而相對(duì)降低開發(fā)成本。

　　前期工程費(fèi)用的其它費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實(shí)際收費(fèi)有差異，開發(fā)商應(yīng)注意同相關(guān)部門協(xié)調(diào)。同時(shí)，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌稣{(diào)控，開發(fā)商應(yīng)確保既符合政府政策要求，又滿足項(xiàng)目開發(fā)利益。

　　(3)建筑安裝工程造價(jià)成本分析

　�、俳ㄖ�安裝工程造價(jià)一般占項(xiàng)目總支出的45-55％，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。

　　②建筑安裝工程造價(jià)成本分析應(yīng)首先分析當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢，掌握建筑市場中施工企業(yè)總體狀況。

　�、蹍f(xié)助建筑師、工程師、營銷人員對(duì)初步設(shè)計(jì)方案的開發(fā)成本進(jìn)行分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位。

　　④調(diào)研近期類似項(xiàng)目造價(jià)指標(biāo)，了解市場人工、材料變動(dòng)情況，對(duì)影響造價(jià)的主要因素進(jìn)行分析修正，合理科學(xué)地確定本項(xiàng)目的建安成本指標(biāo)。

　　(4)社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施、小區(qū)智能化費(fèi)

　　社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)用對(duì)于一些中檔樓盤社區(qū)一般為項(xiàng)目總支出的6％左右。在決策階段，成本控制的主要重點(diǎn)應(yīng)是對(duì)市政大配套的一次網(wǎng)站的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進(jìn)行了解，分析，做好估算。

　　區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅(jiān)持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及與其它競爭樓盤體現(xiàn)差異化（獨(dú)特性）的前提下，盡量做到精簡配套，同時(shí)考慮配套項(xiàng)目的可經(jīng)營管理性，為項(xiàng)目后期的物業(yè)經(jīng)營運(yùn)作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，也應(yīng)考慮其適應(yīng)性。例如，住宅區(qū)能否不設(shè)通常的會(huì)所，而用商業(yè)街代替相應(yīng)的功能。當(dāng)然，這些設(shè)計(jì)配套，是規(guī)劃定位和經(jīng)營決策的內(nèi)容，本文不作太多研討。

　　小區(qū)智能化的定位也應(yīng)堅(jiān)持“寧精勿多、滿足基本所需”的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用將給物業(yè)經(jīng)營管理增加難度，而且技術(shù)折舊非�？�。

　　(5)園林環(huán)境工程費(fèi)

　　園林環(huán)境一般為項(xiàng)目總支出的3-5％，其成本應(yīng)同項(xiàng)目的定位關(guān)聯(lián)，也與項(xiàng)目所處的地域環(huán)境有關(guān)。

　　(6)投資決策階段的費(fèi)稅分析（三費(fèi)一稅）

　�、俟芾碣M(fèi)：根據(jù)城市地域特點(diǎn)一般確定為銷售收入2-3％。

　�、阡N售費(fèi)用：一般確定在銷售收入的2-3％，銷售費(fèi)用的控制應(yīng)注意處理好售樓處、樣板房的設(shè)置方法及定位。

　�、圬�(cái)務(wù)費(fèi)用：投資決策階段應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用做好充分估計(jì)，正確運(yùn)用資本的杠桿，以最少的財(cái)務(wù)費(fèi)用滿足項(xiàng)目所需資金鏈的連續(xù)性。資金的使用成本將對(duì)開發(fā)商最終利潤產(chǎn)生較大影響。

　　④稅金：在決策階段，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定估算，并爭取獲得政府支持減免部分稅費(fèi)。在二線城市，稅費(fèi)的減免對(duì)于異地開發(fā)商來說是至關(guān)重要的。

　　(7)不可預(yù)見費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)分析

　　根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度確定，一般為除去土地開發(fā)費(fèi)用外的直接成本的3-5％。

　　開發(fā)商在投資決策階段應(yīng)做好項(xiàng)目的土地變化成本、建造變化成本、房屋售價(jià)變化、開發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風(fēng)險(xiǎn)分析，基本保證風(fēng)險(xiǎn)成本小于項(xiàng)目凈利潤的5-8％(3-4年開發(fā)期)。

　　二、設(shè)計(jì)階段

　　設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程造價(jià)控制的重要階段，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75％以上。在此階段，成本控制人員通過恰當(dāng)?shù)嘏c開發(fā)商的建筑師、設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師密切的配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：

　　1.根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位特點(diǎn)確定合理的容積率

　　項(xiàng)目容積率的大小將直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個(gè)基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項(xiàng)目地形特點(diǎn)建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。

　　2.做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化

　　其中很重要一點(diǎn)是加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化工作。成本控制人員應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進(jìn)行成本分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化。

　　3.對(duì)設(shè)計(jì)方案的計(jì)算過程進(jìn)行評(píng)審

　　杜絕人為因素的保守?cái)U(kuò)大，尤其在設(shè)計(jì)系數(shù)的取值上。

　　4.對(duì)設(shè)計(jì)單位實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)

　　這階段的要點(diǎn)是要明確獎(jiǎng)懲辦法。

　　施工圖限額設(shè)計(jì)指標(biāo)有：每平方米鋼筋含量指標(biāo)；每平方米砼含量指標(biāo)；單位施工圖預(yù)算指標(biāo)；

　　設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)。

　　5.加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督

　　減少設(shè)計(jì)變更費(fèi)用。與設(shè)計(jì)單位簽訂的合同應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計(jì)質(zhì)量不足所造成變更的制約措施。

　　6.增強(qiáng)“事前控制”的力度

　　對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性，如果開發(fā)商本身人力資源不足，可整合社會(huì)資源，增強(qiáng)“事前控制”的力度。

　　另外，給設(shè)計(jì)階段必要的時(shí)間也是減少或杜絕“三邊工程”的必要條件。

　　三、招投標(biāo)與合同洽商管理階段

　　項(xiàng)目招投標(biāo)與合同的洽商確定是項(xiàng)目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，很多相關(guān)法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點(diǎn)也是在此階段留下的，這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目運(yùn)作期間的成本管理和結(jié)算工作。因此，成本管理人員在此階段，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃使工程招投標(biāo)清晰、有條理，使工程合同符合項(xiàng)目要求。

　　1.做好招投標(biāo)工作的5個(gè)主要措施

　　(1)有計(jì)劃

　　根據(jù)項(xiàng)目整體施工計(jì)劃制訂詳盡的招投標(biāo)計(jì)劃。

　　(2)有準(zhǔn)備

　　進(jìn)行市場調(diào)查分析，建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)信息庫，為招投標(biāo)儲(chǔ)備信息資源。

　　(3)有原則

　　制訂招標(biāo)計(jì)劃的同時(shí)，應(yīng)明確招標(biāo)原則，以便給招投標(biāo)工作的具體實(shí)施以充足的時(shí)間差。招標(biāo)原則應(yīng)明確界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項(xiàng)目等主要合同洽商所需條款。

　　(4)有辦法

　　選擇正確的方法可使開發(fā)商通過招投標(biāo)這一手段達(dá)到控制造價(jià)的目的，在二線城市常用的方法有：

　　單位工程方面：以采用總承包方式為主，部分項(xiàng)目分包。單位工程實(shí)行平方米造價(jià)包干，或總價(jià)包干方式，對(duì)于有規(guī)模效益的分項(xiàng)工程，如門、窗、樓梯欄桿等采用分包，分包項(xiàng)目也實(shí)行單方造價(jià)包干。由于二線城市施工單位素質(zhì)因素，進(jìn)行清單報(bào)價(jià)招標(biāo)還須一個(gè)適應(yīng)過程。

　　甲供材料方面：對(duì)于涉及工程品質(zhì)的材料如：外墻漆、裝飾材料等，宜采用統(tǒng)一甲方供料，一些大宗主要機(jī)電設(shè)備也應(yīng)甲方自行采購。在資金允許的條件下，因季節(jié)因素價(jià)格變動(dòng)較大的某些材料如：水泥、鋼材等，也可充分發(fā)揮開發(fā)商的規(guī)模效益進(jìn)行甲供。甲供材料價(jià)格也應(yīng)通過競標(biāo)定價(jià)。采用甲供材料時(shí)，開發(fā)商必須明確有效時(shí)限及范圍，而且確保比承包商有價(jià)格優(yōu)勢，避免損傷承包商積極性。

　　區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程方面：宜采用清單報(bào)價(jià)形式招標(biāo)，同時(shí)招標(biāo)時(shí)應(yīng)對(duì)主材的規(guī)格、品質(zhì)予以明確。

　　智能化工程方面：宜采用清單報(bào)價(jià)方式招標(biāo)，合同價(jià)款應(yīng)采用可調(diào)價(jià)款的方式。招標(biāo)時(shí)應(yīng)約定主要材料價(jià)格的調(diào)整幅度差值。結(jié)算時(shí)，超過此差值，其價(jià)格將進(jìn)行調(diào)整（因?yàn)殡娮赢a(chǎn)品更新?lián)Q代快，價(jià)格降幅大，而智能化系統(tǒng)由施工到投入正常使用時(shí)間跨度大。）

　　土石方工程方面：區(qū)內(nèi)的土石方平衡工程也是成本控制重點(diǎn)，在招標(biāo)時(shí)宜選擇專業(yè)公司施工，專業(yè)公司之間可采用單方報(bào)價(jià)競爭方式進(jìn)行投標(biāo)、競標(biāo)。

　　(5)有監(jiān)控

　　招投標(biāo)工作環(huán)節(jié)多，有力的監(jiān)控將避免決策失誤、成本失控。監(jiān)控主要從以下兩方面加強(qiáng)。

　　加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的資格審查。對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)充分審查其單位的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況、操作能力，避免“魚目混珠”擾亂投標(biāo)環(huán)境，給招標(biāo)帶來難度，甚至做出錯(cuò)誤的判斷。

　　加強(qiáng)對(duì)標(biāo)底的審核。標(biāo)底的計(jì)算過程具有專業(yè)性、復(fù)雜性、人為因素較多的特點(diǎn)。企業(yè)應(yīng)建立復(fù)核機(jī)制，避免標(biāo)底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標(biāo)單位盲目低價(jià)中標(biāo)給工程管理及結(jié)算工作帶來困難。

　　2.成本控制在合同管理體系中應(yīng)注意的兩個(gè)方面：

　　(1)合同的嚴(yán)密性

　　合同條款除正常應(yīng)明確的條款外，還應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的計(jì)價(jià)方法、特殊工藝的計(jì)價(jià)方法、違約的處理方法及可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)因素的處理方法等進(jìn)行明確，以便避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧和矛盾。

　　(2)合同的可操作性

　　合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠?qū)嶋H執(zhí)行。應(yīng)避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實(shí)現(xiàn)的條款，待合同簽訂后在執(zhí)行的過程中遇到困難即找甲方推諉扯皮，影響工程進(jìn)度以及項(xiàng)目的各項(xiàng)計(jì)劃的實(shí)施。

　　四、施工階段

　　二線城市的施工單位多數(shù)管理觀念落后，往往與開發(fā)商的管理理念及方法有差異，要想在這樣的環(huán)境中協(xié)作建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，開發(fā)商須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴(yán)密而切實(shí)可行的管理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下3個(gè)方面應(yīng)予以加強(qiáng)：

　　1.加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理

　　施工階段的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但應(yīng)處于一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系之中。設(shè)計(jì)變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、否決及責(zé)任追究制度。

　　這種操作體系也應(yīng)讓施工單位明晰，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。

　　2.加強(qiáng)設(shè)備、材料品質(zhì)和價(jià)格的管理

　　二線城市的建筑材料市場不規(guī)范，完善的設(shè)備、材料管理體系將是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：

　　(1)自行采購

　　如大型機(jī)電設(shè)備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)影響較直接，同時(shí)價(jià)格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購優(yōu)勢的材料。

　　園林景觀工程所用的部分材料，也可通過競標(biāo)自行采購。

　　自行采購既起到成本控制作用又避免雙方結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧。

　　(2)總承包單位自行采購

　　開發(fā)商對(duì)一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位自行采購，這樣可發(fā)揮承包商比開發(fā)商更熟悉市場的優(yōu)勢，從而相應(yīng)調(diào)動(dòng)其積極性。

　　(3)甲方限價(jià)承包單位采購

　　一些沒有一次性包死的工程，主要材料價(jià)格可通過發(fā)、承包方共同議定一個(gè)價(jià)格確認(rèn)程序確認(rèn)價(jià)格，結(jié)算時(shí)按限定價(jià)格結(jié)算，限價(jià)時(shí)應(yīng)明確價(jià)格時(shí)限及范圍。

　　上述材料采購的三種方式都應(yīng)在樣板、樣品認(rèn)證制度、進(jìn)場驗(yàn)收確認(rèn)制度監(jiān)控下才能投入使用。

　　3.加強(qiáng)資金計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)控，使其作為工程管理的量化監(jiān)控表

　　第一，資金計(jì)劃是建立在項(xiàng)目的各項(xiàng)合同已確定且總體施工進(jìn)度計(jì)劃已確認(rèn)合理的基礎(chǔ)上，這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協(xié)調(diào)，扎實(shí)地做好基礎(chǔ)工作。

　　第二，施工階段的工程款支付是以資金計(jì)劃為基礎(chǔ)的，它應(yīng)同施工進(jìn)度計(jì)劃相協(xié)調(diào)，在這樣一個(gè)總框架下監(jiān)控項(xiàng)目，可使工程管理更加清晰。當(dāng)月實(shí)際發(fā)生額增減超過資金計(jì)劃一定比例幅度時(shí)，成本控制人員和工程管理人員應(yīng)分別分析闡明原因，甚至提出成本預(yù)警和工程進(jìn)度預(yù)警。

　　第三，資金計(jì)劃與成本的動(dòng)態(tài)控制相結(jié)合，可使開發(fā)商更好的掌控項(xiàng)目的運(yùn)行，使企業(yè)的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)。

　　五、結(jié)算階段

　　開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是：“大量性、集中性、復(fù)雜性”。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立以下機(jī)制。

　　1.結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制

　　應(yīng)通過結(jié)算會(huì)議確定：

　�、俅_認(rèn)結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限。

　�、诖_認(rèn)除正常結(jié)算項(xiàng)目之外所發(fā)生的特殊問題，以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項(xiàng)目。

　　2.二次復(fù)核、審計(jì)制

　　建立切實(shí)可行的二次復(fù)核、審計(jì)機(jī)制，可使結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。復(fù)核審計(jì)制的建立，一方面加強(qiáng)內(nèi)部制約，另一方面又減少工作失誤。其具體操作人員可聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的造價(jià)人員也可委托中介機(jī)構(gòu)。

　　3.獎(jiǎng)懲制度

　　結(jié)算完畢后，應(yīng)對(duì)照成本目標(biāo)進(jìn)行分析、整理，并分別就設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量（含本企業(yè)設(shè)計(jì)管理部門）、監(jiān)理單位的現(xiàn)場簽證（含本企業(yè)工程部）的管理情況，進(jìn)行成本控制的程度分析，視情況給予獎(jiǎng)罰。

　　小結(jié)

　　開發(fā)企業(yè)的成本控制貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程，其控制的重點(diǎn)在于前期的決策，在于設(shè)計(jì)階段的預(yù)控，在于招投標(biāo)與合同洽商中的精確布控以及在于施工與結(jié)算階段的嚴(yán)控。尤其在二線城市開發(fā)項(xiàng)目的利潤還不是很高的情況下，更應(yīng)以嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的態(tài)度做好每一個(gè)環(huán)節(jié)，這樣才能使企業(yè)贏得最大的利潤。

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